不動産屋で仲介手数料は違う?同じ物件を他で契約しても良い?

この記事では、

  • 不動産屋によって仲介手数料は違うの?
  • 同じ部屋を別の不動産屋で契約しても良いの?
  • いつまでなら他の不動産屋に切替できるの?

といった方へ、大家ぶたどんが仲介手数料の疑問について解説したいと思います。

アデちゃん
アデちゃん

やっぱり初期費用安くしたいし、他で契約していいなら違うお店にしたいなって思うんだけど

ぶたどん
ぶたどん

不動産屋さんによって金額は違いますし、入居申込前ならどこで契約しても問題ありません

本記事でわかること
  • 不動産屋によって仲介手数料が違う理由
  • いつまでなら他の不動産屋で契約できるのか

不動産屋によって仲介手数料は違うのか?

ぶたどん
ぶたどん

不動産屋によって仲介手数料は違います!その理由を解説します

仲介手数料の仕組み

仲介手数料とは、物件の案内、契約条件の交渉、重要事項の説明、契約の締結など、取引を成立させてくれた対価として不動産会社に支払う手数料のことです。

宅地建物取引業法及び国土交通省告示『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』によって、仲介手数料の上限額が定められています

仲介手数料の上限額は、賃貸人(大家)と賃借人(入居者)の支払う金額を合わせて賃料の1.1カ月分以内となっています。

仲介手数料の詳細については、次の記事を参考にしてください。

アデちゃん
アデちゃん

なんだか急に難しい話だけど、要するに仲介手数料の上限額は「賃料の1.1カ月分」ってことだね

ぶたどん
ぶたどん

そうです。難しいことは関係ないので気にしないでください

仲介手数料の割引は不動産屋の自由

仲介手数料については上限額の制限が決められていますが、下限額については何の制限もありません

そのため、同じ賃貸物件であったとしてもお店によって、

A不動産
A不動産

コーポ南極の仲介手数料は、賃料10万円なので11万円ですよ

B不動産
B不動産

コーポ南極の仲介手数料は50%オフの5.5万円で契約できます

と全然違う金額になります。

どこまで仲介手数料を下げられるかは不動産屋さんの経営方針や状況によっても違いますが、上限額さえ守っていれば極端な話、仲介手数料はゼロ円でも問題ありません

アデちゃん
アデちゃん

なるほどね。それなら安い方がいいなぁ

いつまでなら他の不動産屋で契約できるのか?

アデちゃん
アデちゃん

どこの不動産屋で契約しても問題ないの?

ぶたどん
ぶたどん

入居申込前なら問題ありません!契約の話を解説します

どこの不動産屋で契約するかは自由

一般に募集されている賃貸物件であれば、どこの不動産屋でも問題なく内見や契約できます

例えば、SUUMOなどに掲載している不動産屋が1社だけだったとしても、別の不動産屋に行って物件を探してもらえば問題なく契約できます。

アデちゃん
アデちゃん

A不動産で掲載されていたコーポ南極に引っ越したいんですが、申込ってできますか?

B不動産
B不動産

物件を調べるので少々お待ちください。

B不動産
B不動産

えぇと、コーポ南極はA不動産屋が元付ね。電話して確認しなきゃ

アデちゃん
アデちゃん

大丈夫そうですか?

B不動産
B不動産

現在空室なのでご案内可能ですよ

といった流れで、不動産業者専用のレインズやATBBといったサイトから物件の元付業者(もとづけ)を探して問い合わせできるので、どこの不動産屋さんでも問題なく内見や契約できます。

アデちゃん
アデちゃん

元付業者ってなんのこと?

ぶたどん
ぶたどん

大家さんから直接物件の募集を依頼されている不動産屋さんのことを元付っていいます。元付業者からの依頼で入居者を探す不動産屋さんを客付業者っていいます

元付業者と客付業者

稀に元付業者が物件の囲い込み(他で契約させないようにブロック)をしていることもありますが、それ以外はどこの不動産屋さんでも契約できます。

入居申込前ならどこで契約してもOK

アデちゃん
アデちゃん

いつまでなら他の不動産屋で契約してもらえるの?

ぶたどん
ぶたどん

法的には契約成立前までなら大丈夫ですが、現実には「入居申込書を提出するなど、入居の意思を伝える前まで」です!

一般的に、不動産屋さん(宅建業者)による仲介では、書面による重要事項の説明を受け、賃貸借契約書に署名捺印をしたときに契約成立となります(ただし、契約の成立は、それぞれのケースごとに具体的な事情を基に個別判断されます)。

そのため、多くの場合、重要事項の説明を受ける前であれば賃貸借契約のキャンセルはできます。

しかし、いくら契約のキャンセルができるとは言っても、一旦最初の不動産屋さんで入居申込をした後で、正当な理由もなく別の不動産屋さんを通して正式に契約手続きを行うことは、その後のトラブルに発展する恐れもあります

そのため、入居申込をする前までなら別の不動産屋さん問題なく契約できます

アデちゃん
アデちゃん

入居申込をすると何が問題になるの?

ぶたどん
ぶたどん

問題点は2つあります。1つ目が契約成立時期の問題で、2つ目がマナーの問題です

問題点① いつ契約が成立したのか

賃貸借契約は、民法上、契約書面を作成しなくても、口頭で合意するだけで成立する契約(これを「諾成契約」といいます)であり、双方が合意に至ったときに契約が成立します。

そのため、大家と直接契約する場合には特に書面を交わすことなく契約が成立してしまいます。

一方、不動産会社(宅建業者)が仲介に入る賃貸借契約では、宅地建物取引業法という法律によって重要事項の説明が義務付けられており、一般的には書面を用いた重要事項の説明がなければ契約成立とはなりません

しかし、いくら一般論で契約の成立は重要事項説明後とはいっても、万が一裁判などに発展した場合は、それぞれのケースごとに具体的な事情を基に個別判断されます。

もし契約や部屋の準備を行った後でキャンセルされると不動産屋さんや大家さんにとっては実害が発生するので、損害賠償を請求される可能性もありえます。

つまり、「重要事項の説明を受けていないから契約は成立していない」だけでは済まない場合あるのです。


問題点② マナー違反

入居申込をしてから別の業者で契約するという行為は、不動産業界でのマナー違反(「抜き行為」と呼ばれます)として嫌われています

最初に行った不動産屋さんも客付業者(元付業者からの依頼で入居者を紹介している不動産屋)であれば、以前に申込したことは客付業者間ではわからないので問題にはなりにくいです。

しかし、最初に行った不動産屋さんが元付業者(大家さんと直接契約している不動産屋)だったとすると、別の不動産屋から入居申込をしたとしても同じ元付業者へ連絡がいくので、一度入居申込をしていることはわかっています。

元付業者と客付業者


つまり、次のような状況になります。

アデちゃん
アデちゃん

コーポ南極に入居申込します!

A不動産<br>(元付業者)
A不動産
(元付業者)

わかりました!手配しますね

アデちゃん
アデちゃん

やっぱりキャンセルします!ごめんなさい!

その後、別の不動産屋へ行き、

アデちゃん
アデちゃん

コーポ南極に入居申込します!

B不動産<br>(客付業者)
B不動産
(客付業者)

わかりました。入居審査を行うので少々お待ちください。
(元付はA不動産だからそちらに連絡しないとね)

入居申込を受けたら、B不動産は元付であるA不動産に対して入居申込書を送ります。

A不動産<br>(元付業者)
A不動産
(元付業者)

(あれ?このお客さんウチでキャンセルしたのに・・。こんなマナーのないお客さんは大家さんに悪いから断ろう)

A不動産<br>(元付業者)
A不動産
(元付業者)

すいません、このお客さんとは契約できないのでお断りしてください

B不動産<br>(客付業者)
B不動産
(客付業者)

入居審査の結果、否認されてしまいました。申し訳ございません

アデちゃん
アデちゃん

なんで!!

法的には特に問題はない場合でも、心情的な問題として受け入れがたいとなってしまうことがあります

そのため、他の不動産屋で契約できるかどうかは、

  • 基本的に、入居申込前であれば問題ない
  • 最初に行った不動産屋が元付業者でなければ、入居申込後でも問題にならないこともある(ただし、適切にキャンセルができていれば)

と覚えておいてください。

ぶたどん
ぶたどん

おじいちゃんがやっているような老舗不動産屋だとマナーの問題に特にうるさいです。そんな暗黙の業界ルールなんて知るはずないでしょって思いますが

なお、どこが元付業者なのか探したい方は、こちらの記事を参考にしてください。


 

まとめ

本記事では、仲介手数料が店舗によって異なる理由と、いつまでなら他の不動産屋で契約できるのか解説しました。

要点は以下のとおりです。

要点
  • 仲介手数料には上限額(賃貸人(大家)と賃借人(入居者)の支払う金額を合わせて賃料の1.1カ月分以内)が設けられているものの、下限額には制限がありません。そのため、仲介手数料は上限額以内であれば、不動産屋の経営方針や状況によって自由に設定できます。
  • 一般に募集されている物件で、入居申込前であればどこの不動産屋からでも問題なく契約できます。
  • 法的には、契約成立前であればどこの不動産屋からでも契約できますが、入居申込後に正当な理由なく別の不動産屋から契約を申し込みこむと次のような理由でトラブルに発展する恐れがあります。
    • 不動産屋に実害が発生している
    • マナー違反で心情的に受け入れがたい
ぶたどん
ぶたどん

申込前までどこでも大丈夫って覚えておいてください

追伸)契約前の方限定!仲介手数料を安くできる不動産屋

もし入居申込前であれば、次のサービスを利用すれば仲介手数料を安くできます。

エリアや物件の制限があるのですが、当てはまる方はお得に引越しができます!

ぶたどん
ぶたどん

入居申込後の方はダメですよ!

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